6月6日开始门头沟区暂停商住网签的政令，造成最近一周商住限购的传闻纷纷扰扰，搅乱人心。有项目借势宣传、趁机出货，有项目低调围观、内心忐忑。“这件事是真是假？”几天来，这是我听到最多的一个问题。

6月6日开始门头沟区暂停商住网签的政令，造成最近一周商住限购的传闻纷纷扰扰，搅乱人心。有项目借势宣传、趁机出货，有项目低调围观、内心忐忑。

“这件事是真是假？”几天来，这是我听到最多的一个问题。

商住限购的尴尬

众所周知，商住是将商业、公建用地建设为居住属性的一种产品，严格来说在使用用途上存在着一定的违规嫌疑。

通常情况下，商业公建用地的容积率指标设定的比较高，转为居住用途来进行产品设计的话，规划布局以及水、电、管道的排布都与原本的商业办公属性截然不同。因此，对于商住产品的限制只有前置到规划审批环节操作性才更强，而一旦进入到销售环节才加以管制，会有两种情况发生。

其一，如果对购房资格的限定要求与住宅相同，也就意味着认同商住产品的合法合规，意味着未来城市建设用地的属性只有可散售与不可散售的区别，意味着北京城市规划的无效，这个可能性能有多少？

其二，如果与通州相同，在商业公建用地上开发的商品房只允许公司名义购买，那么已经报规完成且施工已经达到规划层数一半（北京申请预售许可证的规定）的商住产品将会是一个多么尴尬的存在！公司没法用、个人买不了，开发商改规划调产品成本巨大，怎么破？

商住限购的悲哀

北京住宅用地供量减少、地价高企已成事实，北京商品住宅市场的豪宅化也摆在了面前，用三个数字足以印证这一点。

第一，截止目前，今年北京商品住宅的成交均价为35773元/平方米，相比2015年上涨了5888元/平方米；

第二，今年北京商品住宅的套均成交价格为503万元，而2015年是372万元，增加了131万元。

第三，今年北京商品住宅的供需比是1：1.7，而2015年是1：1.1。

如果把商住加上后再来看一下的话就顺眼多了。相比2015年，今年成交均价的涨幅是12%，成交总价的涨幅仅有3%，供需比1：1.5。

无可否认，商住作为一种过渡性住宅产品，填补了北京商品住宅市场的供应缺口，而且是供量最为不足的中低价位刚需住宅产品的缺口，其作用和意义等同于商品房市场的“维稳”，那么，为何要限购？

商住为何要限购？

由门头沟商住限购到商住全北京限购，再到言之凿凿，自7月1日起公建产品限购，流言传来传去，原因还是在于政府的态度暧昧。

按以往的惯例，类似传闻，政府如果不否认，也就意味着变相承认。那么，问题来了，既然商住限购会造成政策的尴尬、市场的震荡，又为何要限购？

我猜，秘密藏在这里——《国务院办公厅关于加强和培育住房租赁市场的若干意见》，6月3日发布，相隔一个周末后，6月6日门头沟暂停网签。

在意见第五项“支持住房租赁建设”中第12条，明确指出“允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。”

对于开发商回笼资金的诉求，国务院给出了解决办法。第14条“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。”

最后要求“各地区要根据本意见，研究制定具体实施办法，落实工作责任，确保各项工作有序推进。住房城乡建设部要会同有关部门对本意见落实情况进行督促检查。”

北京的实施细则将会如何制定？也许就藏在这次政府面对商住限购的暧昧态度背后。

至于开发商拿地之初，并未在土地出让合同中约定这般事项，凭什么到报规甚至是销售阶段却又诸多掣肘？北京早有先例。前有昌平北七家、通州运河核心区，后有今年年初要求商业办公的散售部分面积分割不得低于150平方米的门头沟，以及通州全境。